A Kulcskérdés podcastban jártam, ahol Orsival és Jánossal az ingatlanbefektetés teljes folyamatáról beszélgettünk – a tervezéstől a vásárlásig. Már az első percekben elhangzott egy fontos gondolat:

volt időszak, amikor szinte „bármit meg lehetett venni”, és fél-egy év múlva nyereséggel továbbadni.

Ma ez már nem ilyen egyszerű.

A piac megváltozott. A jó ingatlanokat gyorsan felismerik, és még gyorsabban elviszik. Ezért ma nem szerencsés a legolcsóbb lakást keresni a hirdetési portálon. A „legolcsóbb” sokszor rejtett problémákat takar, és könnyen meglódíthatja a költségvetést.

Ebben a videóban az alábbi kérdésekre találod meg a választ:

✔ Miért nem a legolcsóbb lakást kell megvenni?
✔ Hogyan határozzuk meg a célcsoportot már a vásárlás előtt?
✔ Miért kulcsfontosságú a tökéletes alaprajz?
✔ Hogyan lehet prémium kategóriába pozicionálni egy ingatlant?
✔ Milyen adottságok tesznek egy lakást válságállóvá?

A nulladik lépés: piacelemzés

A beszélgetésben hangsúlyoztuk, hogy a valódi munka a vásárlás előtt kezdődik (06:57–07:34). Ismerni kell az adott környéket: mely utcák működnek, milyen gyorsan forognak az ingatlanok, milyen kategória kel el valóban.

Nem a felújítandó lakásokkal versenyzünk, hanem a felújított kínálattal. Ha a piacon középkategóriás felújítások vannak többségben, akkor prémium szinttel lehet kitűnni, de ezt már a vásárláskor tudni kell.

A befektetők gyakran mondják: a profit egy részét már a vásárláskor megcsinálják. Ebben sok igazság van. Ha túl magas áron lépünk be, azt a kivitelezés nem fogja korrigálni.

Lokáció fontos, de nem csak az

Elhangzott a klasszikus frázis is természetesen: lokáció, lokáció, lokáció. Ugyanakkor ma már ez önmagában nem elég.

Számít az erkély – különösen a covid utáni piacon. Számít a társasház állapota, a lift megléte, az anyagi háttér rendezettsége. A vevő nem csak a lakást nézi, hanem az egész házat. Ezek nem apró részletek, hanem értékbefolyásoló tényezők.

A célcsoportot a vásárlás előtt kell meghatározni

A podcastban külön kitértünk arra, hogy nem lehet mindenkinek a kedvére tenni, nem felelhetünk meg minden vevőnek. Flipping, hosszú távú kiadás, rövid távú kiadás vagy saját cél teljesen más szempontokat kívánnak.

Egy belső udvaros, sötétebb lakás lehet, hogy működik Airbnb-re, de továbbértékesítésnél például komoly hátrány. Ezért a célcsoport-elemzés nem marketingkérdés, hanem stratégiai döntés az elején.

Az alaprajz a valódi értéknövelő eszköz

A beszélgetés egyik legerősebb gondolata a „tökéletes alaprajz” volt (15:32–16:07). Nem a négyzetméter számít önmagában, hanem az, hogy az adottságokból kihozzuk-e a maximumot. Sokszor egy fal áthelyezése vagy egy ajtó pozíciója dönti el, hogy élhető és piacképes lesz-e a tér. Ha a méret indokolja, a két fürdőszoba ma már nem luxus, hanem komoly értéknövelő tényező.

Konklúzió: az alaprajz tervezésére  mindig időt kell hagyni.

Gyors döntés, tudatos ajánlat

A jó ingatlanoknál gyorsan kell reagálni. Amikor egy befektető kimegy megnézni egy lakást, gyakran már tudnia kell, hogy ajánlatot fog-e tenni. Ehhez előzetes számolás, tapasztalat és fegyelem szükséges.

Az ajánlattétel ugyanúgy a stratégia része, és ahogyan a beszélgetés során is elhangzik: minden a nulladik lépésnél, a tervezésnél kezdődik, a bontás már csak a következő fejezet.